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Existem diversas normas e leis específicas que regulamentam a vida em condomínios e asseguram uma convivência pacífica nesses espaços. O Código Civil para condomínios (Lei nº 10.406/2002) é a lei principal que trata sobre os direitos e obrigações dos síndicos e condôminos. É com base nessa legislação que os gestores irão se respaldar para a criação da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno, bem como para a organização das Assembleias.

O documento reúne as principais questões em torno das atribuições de responsabilidade do síndico e moradores, que precisam ser respeitadas por todos. Por isso, o conhecimento dessa legislação é de fundamental importância para evitar situações que podem acarretar em ações judiciais contra o condomínio e prejuízos para a gestão condominial. Em alguns casos, o síndico corre o risco de ser responsabilizado civil ou criminalmente podendo, até mesmo, responder judicialmente se houver o descumprimento das regras de convivência a ponto de colocar em risco a segurança patrimonial ou dos outros moradores.

Além de conhecer bem a legislação que rege suas atividades e responsabilidades na gestão condominial, o síndico precisa comunicar amplamente aos moradores sobre as principais disposições da lei para que as normas não sejam desrespeitadas. Para contribuir com o entendimento do síndico e condôminos com relação à legislação, apresentaremos as principais normas do Código Civil em condomínios.

Código civil em condomínios: direitos e obrigações de síndicos e moradores

Em vigor desde 2003, o novo Código Civil brasileiro trouxe modificações pontuais na Lei 4.591/64, que permanece ativa mas não deve se sobrepor à nova legislação. O documento aborda cerca de 27 artigos sobre a vida em condomínio. A seguir apresentamos alguns dos principais pontos com relação aos direitos e obrigações de síndicos e moradores.

Em relação à lei antiga, a nova legislação trouxe poucas alterações no que diz respeito  aos direitos e deveres do síndico, já presentes no artigo 1.348 do Código Civil. Confira quais são eles:

Direitos

• contar com o apoio dos moradores na busca por soluções para a tomada de decisões importantes que busquem o bem comum;

• ser consultado pelos moradores somente durante o seu horário de trabalho, tendo  suas horas de descanso respeitadas;

• não ser acusado injustamente pela não resolução de problemas no prédio;

• remuneração prevista em Convenção, onde se determina a isenção da taxa de condomínio ou definição de honorário;

• férias, nesse caso o subsíndico assumirá o seu papel perante o condomínio, respondendo oficialmente pelas funções do síndico;

• ser inquilino, locatário, dono de apartamento morador ou não, desde que seja devidamente eleito em assembleia.

Deveres

• convocar a assembleia dos condôminos;

• representar ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

•  dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

• cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações das assembleias;

• diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores;

• elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

• cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

• prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

• realizar o seguro da edificação.

Os direitos e deveres dos condôminos presentes no Art. 1.335 e 1.336 são:

Direitos

• usar das partes comuns, conforme a sua destinação, desde que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

• votar nas deliberações da assembleia e delas participar, desde que esteja com as despesas em dia;

• alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil: têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio.

• vender a vaga de garagem a outro condômino. A comercialização só pode ser feita com não-condôminos se assim o permitir a Convenção do condomínio.

Deveres

• contribuir para as despesas do condomínio;

• não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

• não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

• não prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos demais moradores.

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