De acordo com dados da Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais (ABRASSP), o mercado de condomínios movimenta mais de 165 bilhões de reais ao ano no Brasil. Segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), em todo o país são mais de 180 mil empreendimentos.

O crescimento no número de condomínios pelo Brasil oferece novas possibilidades de negócios, mas ao mesmo tempo, torna mais evidentes os desafios à sua gestão. As questões debatidas nos empreendimentos evoluíram de assuntos corriqueiros – como conflitos entre condôminos – para temas mais complexos, como uso de aplicativos para aluguel de imóveis, soluções tecnológicas para segurança, acessibilidade, legislação, entre outros temas que exigem do administrador preparo e conhecimento amplo.

Desse modo, gerenciar um condomínio é uma tarefa que se assemelha à administração de uma pequena cidade. Isso faz com que os responsáveis pelo empreendimento precisem dominar assuntos técnicos, as normas e a legislação que rege o setor, aspectos que impactam diretamente no custo, no bem-estar e na segurança da vida em coletividade.

Pensando nisso, separamos os principais pontos aos quais síndicos e gestores devem estar atentos para realizar uma gestão eficaz do seu condomínio. Ao final deste conteúdo, você terá acesso a um guia completo com algumas das principais dúvidas relacionadas à administração de um condomínio.

Legislação

Gestores e síndicos devem ter profundo conhecimento da legislação que diz respeito aos condomínios, especialmente as normas dispostas no Código Civil e as leis que o tangenciam, bem como todas as normas internas do empreendimento, determinadas pela convenção e pelo regimento interno do condomínio.

Inadimplência

A inadimplência é outro fator comumente enfrentado por síndicos e administradores. Segundo a Associação Brasileira de Administradoras de Imóveis (ABADI), num breve período de três anos (entre 2014 e 2017), a inadimplência acumulada passou de 5% para 12%.

O assunto é delicado e exige dos administradores de condomínio jogo de cintura para lidar com a situação de maneira conciliatória e equilibrada. Porém, a realidade é bem diferente. Nos últimos anos, cresceu o número de ações cíveis reparatórias contra síndicos e gestores.

Em boa parte, isso deve à falta de conhecimento jurídico para a resolução deste tipo de questões, o que tem feito com que muito condôminos inadimplentes entrem com ações na justiça contra o empreendimento e seus responsáveis.

Segurança

A segurança é um aspecto essencial e intimamente ligado ao aumento no número de empreendimentos e, consequentemente, de pessoas que escolhem viver em condomínios no Brasil. De acordo com uma pesquisa feita pelo portal G1, entre 2017 e 2018, houve um aumento de 56% no número de roubos e furtos a condomínios no estado de São Paulo.

Dados como esse mostram que síndicos e gestores devem buscar maneiras para aumentar a segurança dos moradores e, por isso, o tema deve ser constante foco de debates nas assembleias.

Embora em alguns casos possam ser consideradas medidas emergenciais, soluções como portaria remota e virtual e a instalação de equipamentos de videomonitoramento devem ser submetidas à votação em assembleia e aprovadas pela maioria dos presentes.

Seguros

O artigo 1.346 do Código Civil determina a obrigatoriedade do seguro contra incêndio ou destruição total ou parcial. Recai sobre o síndico a responsabilidade pela contratação do seguro e por garantir que todas as normas estipuladas em contrato sejam cumpridas, evitando problemas que possam acarretar na falta de cobertura por parte da seguradora.

Plataformas de hospedagem

As novas tecnologias também impactam o trabalho de síndicos e gestores. A consequência mais clara desses avanços – sendo inclusive foco de disputas entre moradores e condomínios – talvez seja o uso cada vez maior de aplicativos de hospedagem, como o AirBnb.

Muitos administradores começaram a tomar medidas para proibir esse modelo de hospedagem. Embora não haja consenso legal sobre a prática, em maio de 2019 começou a tramitar no Senado um projeto de lei que complementa a Lei das Locações de 1991 e poderia autorizar condomínios a proibir o aluguel de unidades via AirBnb.

Conclusão

Em um contexto em que a gestão envolve questões de alta complexidade, o conhecimento das questões legais é ferramenta fundamental para que síndicos e gestores possam administrar seus condomínios de forma eficaz e consigam implantar as soluções que melhorem a vida de todos no empreendimento.

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