Quem decide morar em um condomínio já sabe: todos os meses, é preciso pagar uma taxa, que é usada para cobrir gastos corriqueiros, como manutenção das áreas comuns e pequenos consertos. E quando for necessária uma taxa extra de condomínio? É o que vamos ver neste conteúdo.

É natural que, eventualmente, o condomínio precise realizar obras que nem sempre cabem no orçamento. Para dar conta do gasto a mais, lançam mão da cobrança de uma cota extra de todos os condôminos.

Mas e quando o assunto são obras de segurança? Como o síndico pode viabilizar a taxa extra de condomínio? Acompanhe a seguir!

Taxa extra de condomínio: o que é?

Vale relembrar: as cotas extras são valores cobrados a mais na mensalidade básica do condomínio. Como comentamos, elas são usadas para cobrir gastos eventuais que fogem ao orçamento previsto – geralmente, relacionados à conservação, prevenção e valorização do imóvel. Alguns exemplos são pintura de fachada, alterações na área de lazer e a instalação de equipamentos de segurança.

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Como definir a taxa extra de condomínio para obras de segurança?

A cobrança de taxa extra de condomínio vai depender do tipo de obra que precisa ser realizada. Nesse sentido, existem três tipos previstos no Código Civil Brasileiro. Diz o artigo 96:

“As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

• 1º – São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
• 2º – São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
• 3º – São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”

Sendo assim, a primeira dificuldade para aprovação da taxa extra de condomínio diz respeito ao quórum necessário para aprovação em assembleia, uma vez que é preciso classificar o tipo de obra que precisa ser feita”.

De uma maneira geral, temos o seguinte cenário:

• Obras necessárias: a maioria dos presentes na assembleia;
• Obras úteis: maioria de todos os condôminos;
• Obras voluptuárias: 2/3 de todos os condôminos.

Quando falamos em obras de segurança, como as adequações estruturais para a implementação de portaria remota, por exemplo, essa são consideradas obras úteis, uma vez que visam ao aumento e à melhora do uso do edifício.

Sendo assim, dispõe o artigo 1.341 do Código Civil: “não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia.”

Como viabilizar as obras de segurança se já há uma taxa extra sendo cobrada?

É possível cobrar mais de uma cota extra simultaneamente. Para isso, o procedimento é o mesmo: é preciso aprovação em assembleia geral pela maioria dos condôminos.

Claro que, nesse caso, é fundamental que síndico e moradores avaliem o valor das taxas para que não aumente em demasia os gastos mensais e não prejudique nenhuma pessoa.

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Como cobrar?

A cobrança da taxa extra de condomínio pode ser feita no mesmo boleto que os moradores recebem todos os meses. No entanto, ela deve vir de maneira clara e discriminada, para que as pessoas saibam do que se trata.

Também é possível enviar um boleto à parte, medida pouco prática, mas que ajuda a dar ainda mais clareza aos moradores do que vem sendo pago.

A não ser que a convenção condominial disponha de forma diferente, a cobrança será feita conforme a fração ideal de cada unidade. Ou seja, a parcela paga será correspondente ao tamanho da unidade.

De quem cobrar?

Uma vez aprovada pela maioria presente em assembleia, é obrigação de todos os condôminos pagar a cota extra, incluindo aqueles que não foram à reunião. O mesmo vale para os casos emergenciais.

Nesse sentido, ressalta-se que a taxa extra de condomínio para realização de obras de segurança é de responsabilidade do proprietário da unidade, conforme estabelece o artigo 22 da Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. Destaca-se:

“O locador é obrigado a:

(…) X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

(…) e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer (…)”.

Além disso, dispõe o artigo 12 da Lei nº 4.591/64, a Lei do Condomínio:

“Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio”.

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