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Por falta de conhecimento, alguns administradores e condôminos entendem que o síndico possui poderes ilimitados e incontestáveis. Essa ideia foi reforçada após o PL N°1179, de 2020 propor a atribuição de maiores poderes aos síndicos durante a pandemia, o que não foi efetivado na nova lei.

Se você acredita que o síndico pode fazer o que quiser, leia este artigo. Nós vamos esclarecer algumas regras a serem seguidas por esse profissional.

As atribuições legais de um síndico

As atribuições legais do síndico estão estabelecidas no artigo 1.348 do novo Código Civil brasileiro, expresso na Lei N° 10.406, de 2002.  Compete ao síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

Portanto, o síndico atua de acordo com as decisões tomadas em assembleias, convenção condominial e regimento interno. Estes últimos são os documentos mais importantes de um condomínio e todos devem ter conhecimento de seus conteúdos.

“Mas não há uma nova lei que dá mais poderes ao síndico durante a pandemia?”

A recém sancionada Lei N° 10.410, de 2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19), não concedeu maiores poderes ao síndico, como o Projeto de Lei 1179 sugeria.

O Presidente da República vetou dezesseis dispositivos, entre eles os que autorizavam o síndico a restringir ou proibir o uso das áreas comuns, a realização de encontros e uso das garagens por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos como medida de prevenção ao coronavírus. A assembleia continua a ser o único caminho para deliberar essas questões.

Aliás, o artigo 12 da nova lei, autoriza o uso de meios eletrônicos para realização de assembleias virtuais, decisão importante para momento.

Outras questões que deslegitimam a ideia de que o síndico pode fazer o que quiser no condomínio

Apresentamos, a seguir, algumas questões que mostram os limites do poder do síndico.

O síndico pode fechar ou restringir o uso de áreas comuns por causa da pandemia?

Como vimos, a nova lei não autoriza atitude unilateral. No entanto, o síndico deve ficar atento às recomendações dos governos estadual e municipal, e levá-las para a assembleia para definir sua incorporação ao regimento interno.

Tudo bem se o síndico não apresentar as contas?

De jeito nenhum! Esse é um dos seus deveres. Cabe ao conselho estar atento e, em caso de descumprimento, notificar o síndico para que apresente todas as pastas no prazo de 48 horas.

Se o síndico não cumprir com esse dever dentro do período estabelecido, o conselho deve convocar uma assembleia extraordinária com pelo menos um quarto dos moradores e explicar a situação. Se a maioria desejar, um abaixo-assinado para destituir o administrador pode ser providenciado.

Proibir a ocupação de novos moradores de um apartamento com débito condominial, pode?

A dívida condominial é do imóvel. Se um novo morador e proprietário quiser ocupá-lo, o síndico não pode proibir. O processo de cobrança da dívida irá seguir, chegando até a penhora e leilão da unidade se o pagamento não for liquidado.

Inquilinos inadimplentes podem ser impedidos de adquirir TAGs de acesso ou de frequentar áreas comuns?

Não! Isso seria uma afronta ao direito de ir e vir do morador. Mesmo com justificativas legítimas, o síndico jamais deve tomar uma atitude que gere constrangimento ou mal-estar a um condômino. Ações como essa agravam a situação e podem levar o inadimplente a entrar com uma ação contra o condomínio por danos morais, o que é, frequentemente, acolhido pela justiça.

Locação de imóveis pelo Airbnb podem ser proibidas?

Esse é um dos principais desafios dos síndicos. Algumas decisões judiciais permitem e outras proíbem. Como é uma prática recente, recomenda-se sua discussão em assembleias para regulamentar ou não a decisão no regimento interno.

Não dá mais para dizer que o síndico pode fazer o que quiser, não é mesmo? Pelo contrário, suas ações devem seguir regras e decisões tomadas pela coletividade.

Para saber mais sobre medidas que você pode tomar e novidades que podem ajudar na administração do condomínio durante a atual crise, fique atento ao blog da Kiper!