Intermediar conflitos em condomínios faz parte da rotina tanto do morador que assume o cargo, quanto do profissional que se qualifica para gerenciar o prédio. Afinal, a convivência entre vizinhos nem sempre é harmoniosa, competindo ao síndico o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia, bem como impor e cobrar as multas devidas em caso de descumprimento das regras do condomínio.

Por isso, quanto mais conhecimento o síndico tiver das regras e quanto mais detalhadas elas estiverem nos documentos, como a convenção e o regimento interno, melhor será para evitar problemas. No dia a dia do condomínio, ocorrem discussões por causa de animais de estimação, crianças, barulho, vazamentos e inadimplência. Outro problema bastante comum que costuma gerar desentendimentos é o uso indevido de vagas de garagem.

Caso o síndico não consiga intermediar os conflitos no condomínio ou optar pela omissão na resolução do problema, provavelmente terá que enfrentá-lo mais a frente em um estágio muito mais grave. Muitas vezes, problemas de convivência podem acarretar, até mesmo, em ações contra o condomínio. No entanto, antes de advertir ou multar o condômino, o síndico deve ouvir as reclamações, avaliar e estabelecer um diálogo amigável, alertando sobre a possibilidade de aplicar uma punição se a situação persistir.

Para evitar o descumprimento das regras, o síndico deve agir preventivamente, divulgando amplamente aos moradores o que é e o que não é permitido nas áreas comuns do prédio. Saiba como promover uma comunicação eficaz para buscar minimizar ao máximo os conflitos decorrentes da desinformação.

Conflitos em condomínios: como agir para evitar problemas de convivência

Os 5 C’s dos condomínios – cano, cachorro, crianças, carro, calote – são motivações recorrentes de conflitos em condomínios. De acordo com o advogado e especialista em direito imobiliário e condominial, Rodrigo Karpat, o síndico só deve intervir quando o problema passa a interferir na rotina do prédio e a envolver toda comunidade, como inadimplência, danificação do patrimônio do condomínio, barulhos de obra ou serviço fora do horário.

“Para evitar demandas judiciais originadas de problemas de convivência, o síndico precisa adotar soluções que auxiliem na resolução dos conflitos de forma preventiva. O ideal é contar com uma assessoria jurídica especializada, assim como buscar alternativas para minimizar situações que possam resultar em litígios”, afirma o especialista.

Ainda segundo Karpat, é alto o número de ações decorrentes de problemas de convivência. Apenas o escritório de advocacia Karpat Sociedade de Advogados recebe em média 9 mil ações inerentes a conflitos em condomínios.

Para evitar problemas dessa natureza, o síndico deve garantir que moradores e funcionários respeitem as regras estabelecidas e convencionadas em assembleia. Dessa forma, o gestor consegue assegurar a boa convivência e prevenir possíveis conflitos entre moradores.

Porém, nem sempre é possível evitar situações de conflitos. Nesses casos,  antes de multar os envolvidos, o síndico deve procurar apaziguar a situação. Uma alternativa é mediar o conflito, por meio da contratação de um mediador profissional com experiência e capacitação em condomínios, que possua técnicas apropriadas para que não haja envolvimento direto e possíveis favorecimentos.

Dicas para lidar com os principais conflitos em condomínios

Os conflitos em condomínios podem ser de diversas naturezas: seja o morador que não paga em dia seus compromissos, o funcionário que processa o condomínio, ou brigas e discussões entre vizinhos. Para resolver os principais problemas no dia a dia de um condomínio, o síndico deve tomar algumas medidas essenciais.

Como lidar com problemas comuns que geram conflitos em condomínios:

Risco à segurança dos moradores e do condomínio:

A segurança pode ser colocada em risco pelos próprios moradores e funcionários, pelo não cumprimento dos regimentos internos. Para evitar situações que colocam o patrimônio e a vida dos condôminos em risco, o síndico deve investir em soluções tecnológicas inovadoras que atuem de forma inteligente para evitar que irregularidades sejam praticadas. Outra atitude é reforçar a responsabilidade de todos na segurança do empreendimento. Isso pode evitar com que os moradores e funcionários facilitem a entrada de pessoas desconhecidas no condomínio sem a devida autorização.

Uso indevido das áreas comuns:

Garantir a proteção das áreas comuns do prédio está entre as atribuições do síndico, que precisa sempre orientar funcionários e moradores sobre as principais normas que devem ser cumpridas por todos. É muito comum o síndico ter que lidar com condôminos que não cumprem as regras, nesses casos o síndico deve aplicar uma punição, seja por meio de uma advertência verbal ou escrita e, em casos de recorrência, através da aplicação de multa.

Tumultos em Assembleias:

O síndico precisa manter a ordem para evitar tumultos e discussões durante a assembleia condominial. Muitas vezes, alguns moradores querem resolver problemas de convivência nesse momento, para evitar discussões desnecessárias, o síndico precisa ter pulso firme para garantir que seja debatido apenas os assuntos que estão em pauta.

Briga entre condôminos:

O síndico não deve interferir na resolução ou intermediação de conflitos que envolvam dois ou mais vizinhos, exceto em casos que estejam afetando a rotina do prédio. Nessas situações, o síndico deve conversar de forma amigável com os envolvidos, advertir se necessário e, em último caso, aplicar multa.

Queixas relacionadas à barulho excessivo:

São frequentes as queixas motivadas por barulho excessivo. Quando a situação começa a incomodar o dia a dia dos outros moradores, o síndico deve intervir e conversar com as pessoas envolvidas, advertindo sobre as reclamações e, apenas em último caso, multá-las.

Reclamações contra animais domésticos:

Não são raras as discussões sobre barulho dos latidos, a sujeira ou mal odor, ou até sobre riscos à saúde de outras pessoas. Porém, o síndico não pode proibir a existência de animais de estimação no condomínio. Ter um animal doméstico é direito do condômino, desde que siga algumas regras estabelecidas no regulamento interno do condomínio.

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat, em sua aula sobre direito condominial, registrou que o regimento interno pode prever:

• limites para a circulação dos animais;

• uso obrigatório da coleira em áreas comuns;

• carteira de vacinação atualizada;

• advertência em caso de perturbação, como barulho, sujeira ou animais soltos.

O regimento não pode:

• proibir a presença de animais, mesmo que seja definido em assembleia;

• exigir o uso de focinheira, se a legislação não obrigar;

• impor raça ou tamanho do animal, nem limitar a quantidade, desde que não cause risco ao sossego, à saúde ou à segurança;

• obrigar o morador a carregar o animal no colo;

• limitar o acesso à rua de forma razoável.

Condômino inadimplente:

Uma das atribuições do síndico é negociar com os condôminos inadimplentes. A nova legislação, vigente desde 2015, agilizou a cobrança desse tipo de dívida, mas não acabou com o problema. Para evitar conflitos dessa natureza, o síndico deve optar por acordos amigáveis que facilitem o pagamento da dívida.

Garagem e estacionamento:

Discussões por causa de vagas de garagem estão entre as principais motivações de conflitos em condomínios. Para resolução de problemas como veículos maiores que as vagas, condômino que ocupa vaga de outro ou o morador que usa o espaço como depósito, vale apelar para o bom senso e a empatia, para que todos possam conviver em harmonia.

A lista de situações que podem gerar conflitos em condomínios é extensa e engloba ainda outros tópicos polêmicos. Para evitar dor de cabeça, o ideal é que o síndico esteja preparado para lidar com cada uma delas e, assim conseguir evitar problemas maiores.

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